Eine Immobilie erben
Wer eine Immobilie erbt, fragt sich sicherlich: „Was tun mit der Erbimmobilie?“ Naheliegend ist vielleicht die Option, selbst einzuziehen und mietfrei im Eigentum zu wohnen. Insbesondere wenn Sie nicht alleine erbberechtigt sind, könnten Sie über einen Verkauf oder eine Vermietung des Objektes nachdenken. Die Einnahmen können in diesen Fällen zwischen den Parteien aufgeteilt werden. Bei geerbten Immobilien und wie man mit ihnen verfährt, gibt es jedoch einiges zu beachten.
Die Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Sind Immobilien Teil des Nachlasses, so handelt es sich in den meisten Fällen nicht um die einzigen Hinterlassenschaften. Grundstücke, Vermögenswerte oder Fahrzeuge können ebenfalls dazugehören.
Doch haben Sie auch bedacht, dass es möglich ist, Schulden zu erben? An dieser Stelle ist Vorsicht geboten. So könnte zum Beispiel die Immobilie mit Schulden belastet oder beliehen sein. Dies gilt es zu prüfen, bevor Sie Ihr Erbe antreten. Sie können ein Erbe innerhalb einer Frist von sechs Wochen ausschlagen, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben. Möchten Sie das Erbe ausschlagen, müssen Sie dies innerhalb dieser Frist beim Nachlassgericht oder bei einem Notariat erklären, ansonsten fällt Ihnen die Erbmasse automatisch zu. Nach Annahme der Erbschaft können Sie diese nicht mehr ausschlagen.
Schauen Sie ins Grundbuch
Als Erbe sind Sie befugt, beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug anzufordern. Machen Sie von diesem Recht Gebrauch, um die Eigentumsverhältnisse sowie die Rechte und Pflichten, die Belastung und die Grundschuldeinträge, die mit der Immobilie verbunden sind, zu prüfen. Zusätzlich sollten Sie Ansprüche Dritter prüfen. Hat jemand ein Wohnrecht oder gibt es Wegerechte, die Ihre Rechte an der Erbimmobilie einschränken? Diese Angaben finden Sie im Grundbuch.
Verschaffen Sie sich einen umfassenden Überblick
Verschaffen Sie sich einen umfassenden Überblick über den Verschuldungsgrad und die laufenden Betriebskosten der Immobilie. Zu den Überprüfungen gehört natürlich auch die Beurteilung über den Zustand der Immobilie. Stehen Renovierung- oder Sanierungsarbeiten an? Das kann teuer werden – ziehen Sie Handwerksbetriebe oder Gutachter hinzu, um diese Kosten abzuschätzen. Sollte sich herausstellen, dass das Objekt hochgradig verschuldet und stark sanierungsbedürftig ist, sollten Sie gut überlegen, ob Sie die Erbschaft wirklich annehmen möchten. Als erfahrener Partner stehen wir Ihnen bei dieser Entscheidung gerne beratend zur Seite.
Erbimmobilie – Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf?
Wenn Sie die Erbschaft annehmen, lassen Sie sich ins Grundbuch eintragen. Hierzu benötigen Sie ein notariell verfasstes Testament oder einen Erbschein. Der Grundbucheintrag ist für Erben innerhalb einer Frist von zwei Jahren gebührenfrei. Nun ist es amtlich: Sie sind der neue (Mit)Besitzer einer Immobilie. Eine weitere Entscheidung steht nun an: möchten Sie die geerbte Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen?
Selbstnutzung
Wenn Sie von Ihrem Ehe- oder eingetragenem Lebenspartner ein Haus oder eine Wohnung geerbt haben, werden Sie bei Selbstnutzung der Erbimmobilie von der Erbschaftssteuer befreit, sofern Sie das Objekt zehn jahre lang bewohnen. Als Kind eines Erblassers sind Sie ebenfalls von der Steuer befreit, wenn Sie das Objekt zehn jahre lang bewohnen. Mit einer Besonderheit: Die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht überschreiten. Ist die Wohnfläche größer, wird für den darüber hinaus gehenden Anteil bei Überschreitung des Freibetrags für Kinder Erbschaftssteuer fällig. Prüfen Sie bei Selbstnutzung einer Erbimmobilie vorab den Sanierungsbedarf und ob Sie diesen finanziell leisten können. Für eine Erneuerung der Leitungen, der Heizung oder des Daches werden schnell mal mehrere zehntausend Euro fällig.
Vermietung
Möchten Sie als Immobilienbesitzer Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten, stellen Sie die Mieteinnahmen den jeweiligen Ausgaben gegenüber, um die Profitabilität des Objektes zu beurteilen. Gleiches gilt, wenn Sie eine Vermietung in der Zukunft planen. Decken die zu erwartenden Einnahmen durch die geplante Vermietung sämtliche Kosten? Kann ein Gewinn erzielt werden? Wie hoch ist Ihr Verwaltungsaufwand? Mit den Mieteinnahmen können Sie bei entsprechender Profitabilität ein schönes Zusatzeinkommen generieren. Unzuverlässig zahlende Mieter können Ihre Kalkulation jedoch gehörig durcheinenderwirbeln.
Verkauf
Als Erbe eines Hauses oder einer Wohnung haben Sie natürlich auch die Möglichkeit, diese Immobilie zu verkaufen. Prüfen Sie vorab, ob in Ihrem Fall durch den Verkauf Spekulationssteuer anfällt. Bereiten Sie den Hausverkauf sorgfältig vor, um den bestmöglichen Preis zu erzielen. Setzen Sie den Verkaufspreis zu hoch an, laufen Sie Gefahr, auf Ihrer Immobilie sitzen zu bleiben. Im umgekehrten Fall – wenn der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt wird – können Sie viel Geld verschenken. Gerne unterstützen wir Sie bei der Preisfindung durch eine Wertermittlung Ihrer Immobilie.
Bitte beachten Sie, dass die Informationen auf dieser Seite keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit haben und insbesondere keine Steuer- oder Rechtsberatung darstellen. Für eine eingehende individuelle Beratung kontaktieren Sie bitte Ihren Steuer- oder Rechtsberater.
Steuerliche Aspekte bei einer geerbten Immobilie
Grundsätzlich gilt: Auf geerbte Immobilien müssen Sie Steuern zahlen, wobei für die Höhe der Erbschaftssteuer der Verkehrswert der Immobilie maßgeblich ist. Die Verkehrswertermittlung nimmt bei Erbimmobilien das Finanzamt vor. Es gibt jedoch anrechenbare Freibeträge, die sich je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser unterscheiden.
So betragen die Freibeträge für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro und für Enkel 200.000 Euro. Eltern und Großeltern kommen in den Genuss eines Freibetrags in Höhe von 100.000 Euro. Allen anderen Erben steht ein Freibetrag von 20.000 Euro zu. Den Freibetrag können Sie von der Erbschaft abziehen. Was übrig bleibt, ist zu versteuern.